Haben mehrere Personen von dem Erblasser eine Immobilie geerbt, beginnt häufig der Streit über Instandhaltung, Verwaltung, Verkauf oder letztlich die zwangsweise „Versilberung“ der Immobilie. Unabhängig von der Erbquote „gehört“ die Immobilie allen zusammen, da die Erbengemeinschaft eine sog. Gesamthandsgemeinschaft ist. Das bedeutet, dass auch alles zusammen entschieden werden muss. Im Außenverhältnis haften die Erben gesamtschuldnerisch. Im Innenverhältnis werden die Lasten der Immobilie nach der Erbquote verteilt.

Die Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer, sondern auf ihre Auseinandersetzung gerichtet, das heißt auf Aufteilung und/oder „Versilberung“. Bis zu diesem Ziel gilt es bei einer „Immobilienerbschaft“ folgendes zu berücksichtigen:

Instandhaltung, Verwaltung und Kosten – der Streit ist vorprogrammiert

Sind sich die Erben nicht von vornherein einig, sind bis zur Versilberung der Immobilie viele Maßnahmen zu beachten. Um den Wert der Immobilie nicht zu schmälern, ist die Immobilie instandzuhalten. Alle laufenden Kosten sind zu zahlen. Im besten Falle erfolgt dies über ein sog. Nachlasskonto, deren Inhaber die Erbengemeinschaft ist. Die Verkehrssicherungspflicht ist einzuhalten. Die Immobilie sollte also bereits im eigenen Interesse nicht verkommen und kein Haftungsfall werden. Dies gehört zu den sog. ordnungsgemäßen Maßnahmen der Verwaltung, zu denen die Erbengemeinschaft und damit alle Erben verpflichtet sind. Häufig kümmern sich aber nur wenige oder nur ein Erbe um den Erhalt der Immobilie und dies in einem nicht unerheblichen Zeit- und Kostenumfang. Die übrigen Erben bleiben untätig und verweigern, den Zeit- und Kostenaufwand der „fleißigen“ Erben über das Nachlasskonto auszugleichen. Die fleißigen Erben haben dann Aufwendungsersatzsprüche gegen die untätigen Erben.

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung

Bei einer mehrgliedrigen Erbengemeinschaft sind solche Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung grundsätzlich durch einen Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft zu fassen. Die Stimmrechte richten sich nach der jeweiligen Erbquote des Miterben. Hierzu müssten die Erben z.B. im Rahmen einer Versammlung über die Verwaltungsmaßnahmen bzgl. der Immobilie abstimmen. In der Praxis ist es häufig schwierig, alle an einen „Tisch“ zu bekommen. Bei ohnehin zerstrittenen Erbengemeinschaften sind Abstimmungen zudem immer sehr zäh. Es gilt hier aber das Mehrheitsprinzip. D.h. stimmt die Mehrheit der Erben den Maßnahmen zu, können sie durchgeführt werden.

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung

Neben den Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gibt es die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (wie z.B. der Abriss des Hauses). Diesen Maßnahmen müsse alle Erben zustimmen.

Notgeschäftsführung

Bei Maßnahmen der sog. Notgeschäftsführung (wie z.B. Reparatur nach Sturmschaden am Dach oder Wasserschaden zum Erhalt der Immobilie) kann ein einzelner agieren und Notmaßnahmen treffen.

 Nutzung / Vermietung der Immobilie

Bewohnt ein Erbe bereits die Immobilie (z.B. der hinterbliebene Ehegatte des Verstorbenen oder dessen Kind/Kinder), so muss er der Erbengemeinschaft eine Nutzungsentschädigung i.H.d. ortsüblichen Miete zahlen. Empfehlenswert ist hier, eine Nutzungsvereinbarung zwischen dem Nutzer und der Erbengemeinschaft zu treffen. Ist die Immobilie unbewohnt, aber nutzbar, so kann die Erbengemeinschaft sie auch vermieten. Nutzungsentschädigung bzw. Miete stehen der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zu. Bei Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft sind nach Abzug der Nachlassverbindlichkeiten die Erträge aus Vermietung/Nutzungsentschädigung nach den Erbquoten an die Erben auszuzahlen. Eine bewohnte bzw. vermietete Immobilie kann aber ein Hindernis für einen schnellen freihändigen Verkauf an einen Dritten sein. 

Freihändiger Verkauf der Immobilie – die optimale Lösung für alle

Wirtschaftlich am sinnvollsten ist der zügige freihändige Verkauf der Immobilie. Dies erspart ggf. aufwändige Abstimmungen innerhalb der Erbengemeinschaft zu Erhalt, Kostentragung und Verwaltung der Immobilie und ist bei den derzeitig positiven Grundstückspreisen die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft bezogen auf die Immobilie.

Häufig möchte ein Miterbe (meist derjenige, der sie bereits bewohnt) oder ein Dritter die Immobilie der Erbengemeinschaft abkaufen. Sein Interesse liegt dann an einem geringen Kaufpreis. Während das Interesse der übrigen Erben an einem hohen Verkaufspreis liegt. Streit besteht häufig auch darüber, an wen die Immobilie überhaupt verkauft wird. Diese Streitigkeiten vereiteln dann häufig den freihändigen Verkauf. Es bleibt bei verhärteten Fronten dann nur noch die gerichtliche Teilungsversteigerung.

 Teilungsversteigerung – als letztes Mittel

Jeder Miterbe kann die Versteigerung der geerbten Immobilie bei dem Zwangsversteigerungsgericht beantragen. Dies führt dann zur zwangsweisen „Versilberung“ der Immobilie, die in der Regel finanziell hinter dem Verkaufspreis bei einem freihändigen Verkauf liegt. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist zudem sehr komplex und für einen juristischen Laien kaum noch überschaubar. Nach Abzug der Verfahrenskosten wird der Übererlös an die Erbengemeinschaft ausgekehrt. Gibt es dann Unstimmigkeiten über die Verteilung des Übererlöses an die einzelnen Erben, folgt hieraus der nächste Streit.

Um Streitigkeiten rund ums Erbe zu vermeiden, ist es ratsam, wenn bereits der Erblasser testamentarisch Vorsorge trifft. D.h., dass er durch Testamentserrichtung das Entstehen einer Erbengemeinschaft bereits verhindert oder aber Anordnungen trifft (z.B. durch Testamentsvollstreckung), die Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft grundsätzlich minimieren können.